Maggioli Editore: Immobili & Condominio

La legge 11 dicembre 2012, n. 220, pubblicata in Gazzetta Ufficiale 17 dicembre 2012, n. 293, che ha riformato la disciplina del condominio, è entrata in vigore il 18 giugno. Le novità che la nuova normativa ha introdotto riguardano molto da vicino la vita quotidiana della maggior parte degli italiani. Tutta una serie di ambiguità presenti nel nuovo testo di legge hanno però costretto il Legislatore a una sorta di "controriforma", cioè a un nuovo intervento attuato con il provvedimento denominato "Decreto legge concernente disposizioni urgenti per lo sviluppo economico e per l'avvio del piano destinazione Italia" n. 145 del 23 dicembre 2013 (pubblicato sulla G. U. n. 300 del 23 dicembre 2013). Tale Decreto Legge è stato recentemente convertito in legge (legge di conversione 21 febbraio 2014, n. 9, pubblicata sulla G.U. n. 43 del 21 febbraio 2014). Il volume in questione, seguendo l'articolato della legge di riforma e della recentissima "controriforma", riporta, articolo per articolo, il testo aggiornato delle varie norme del codice civile e delle relative disposizioni di attuazione messo a confronto con quello degli articoli a oggi in vigore, evidenziando in grassetto le modifiche e le integrazioni. Ogni disposizione è quindi seguita da un sintetico commento teso a evidenziare le principali novità e le prime ricadute applicative delle nuove previsioni legislative.

Il nuovo condominio, così come oggi risulta "ridisegnato" dalla legge di riforma n. 220/2012 (entrata in vigore il 18 giugno 2013), appare sempre più moderno e dinamico, prestando particolare attenzione alla tecnologia e all'informatica, segnatamente per quel che concerne gli impianti e il sito internet. Il volume si propone, quindi, di riassumere in un solo testo i più rilevanti e recenti interventi legislativi in tale materia, che, da un lato, hanno dato efficace risposta alle situazioni emergenti ma, dall'altro, innestandosi nel corpo normativo del codice civile del 1942, hanno provocato numerosi dubbi interpretativi. Lo schema del testo prevede, per ogni argomento oggetto dei predetti interventi - impianti di riscaldamento, di ascensore, elettrico e di illuminazione, idrico e fognario, di ricezione radiotelevisiva, di produzione di energia e di videosorveglianza - un analitico commento delle singole disposizioni di legge che si sono stratificate, delineando un inventario degli orientamenti giurisprudenziali formatisi sul punto. Per completezza, si è affrontata la tematica relativa alla tutela della salute e della sicurezza di chi vive e frequenta lo stabile, riguardo all'uso dei suddetti impianti condominiali, sotto il profilo della prevenzione dagli incendi, dell'incolumità sul luogo di lavoro e della privacy dei partecipanti. Il libro rappresenta uno strumento agile per un facile approccio agli operatori del settore.

Il volume, aggiornato alla legge n. 98/2013 di conversione del c.d. Decreto del Fare (dl n. 69/2013), si rivolge agli amministratori condominiali, nonché agli avvocati e alle altre categorie professionali chiamate a supportare la gestione del condominio, illustrando caratteristiche e modalità di funzionamento della c.d. mediazione obbligatoria, con particolare riferimento alle controversie condominiali. La mediazione, volontaria od obbligatoria che sia, costituisce un'importante opportunità per le parti in lite, che come tale non va sprecata. Spesso, infatti, le controversie condominiali, al di là dell'interesse dedotto in giudizio, celano problematiche di relazione tra i condomini o tra alcuni di questi e l'amministratore. L'incontro di mediazione può quindi essere l'occasione giusta per individuare e risolvere il vero conflitto nascosto dietro la lite giudiziaria. Condomini, amministratore e professionisti sono chiamati a gestire nel miglior modo possibile l'incontro di mediazione e a soppesare con attenzione le possibili ricadute sul processo del tentativo di mediazione che si sia risolto con un nulla di fatto. Per tutti questi motivi si rivela fondamentale conoscere a fondo finalità e caratteristiche dell'istituto della mediazione, anche alla luce delle rilevanti novità introdotte con il dl n. 69/2013 e relativa legge di conversione n. 98 del 2013, nonché gli effetti dell'accordo eventualmente individuato dai litiganti e i rapporti di questa procedura con il processo.

Complice la grave crisi economica in atto, accade sempre più spesso che i condomini versino in ritardo, o non versino affatto, la propria quota di spese per la gestione dei beni e dei servizi comuni. Si scatena a questo punto una sorta di circolo vizioso. Gli amministratori condominiali si trovano in evidente difficoltà, non potendo più contare sulle entrate preventivate e dovendo anzi utilizzare parte di esse per avviare azioni giudiziali di recupero del credito nei confronti dei condomini morosi. I comproprietari in regola con i pagamenti si vedono a loro volta costretti ad anticipare, in tutto o in parte, le quote dovute da altri condomini per mantenere in equilibrio la contabilità condominiale ed evitare la sospensione dei servizi. I fornitori del condominio, dal canto loro, sono costretti a sollecitare all'amministratore il pagamento dei corrispettivi pattuiti, minacciando l'avvio di azioni legali. La nuova Legge n. 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici ha introdotto significative novità da questo punto di vista, rafforzando per quanto possibile il sistema di tutele a disposizione dei condomini in regola con i pagamenti, anche se bisogna ammettere che il Legislatore in alcuni casi avrebbe potuto anche essere meno timido nell'innovare taluni di questi strumenti. Completa l'opera un Cd-Rom contenente degli schemi di atti compilabili e personalizzabili ed un'utile rassegna di giurisprudenza.

Il volume fornisce gli strumenti indispensabili per operare in modo corretto e professionale in questo delicato settore, illustrando gli adempimenti ai quali sono tenuti coloro che svolgono l'attività di mediatore immobiliare. Vengono illustrate le caratteristiche principali dell'attività del mediatore, distinguendo - da una parte - le responsabilità e gli adempimenti ai quali lo stesso è tenuto, e - dall'altra - le prerogative e le facoltà assegnategli dall'ordinamento. Vengono quindi passati in rassegna gli obblighi e i diritti degli esercenti l'attività mediatoria. Il tutto aggiornato - in questa nuova edizione - alla soppressione del ruolo di mediatore stabilita dal d.lgs. 59/2010; all'obbligo di presentazione della Scia per l'inizio dell'attività; agli obblighi del mediatore in materia di deposito dei formulari, rispetto della privacy, adempimenti antiriciclaggio. Successivamente è tratteggiata la questione della natura giuridica della mediazione, e illustrate le conseguenze della mediazione illecita, alla luce delle principali opinioni dottrinali e giurisprudenziali, per poi passare alla distinzione fra questa fattispecie e altre figure affini. Infine, vengono operate una serie di considerazioni sui metodi di risoluzione delle eventuali controversie sorte nel corso dell'esecuzione del rapporto tra mediatore e cliente.

L'acquisto di un immobile è sempre più un'operazione che necessita del supporto di una figura professionale con specializzazione nel settore edilizio e progettuale, che affianchi il privato o la società nella ricerca e valutazione dell'immobile. Il professionista tecnico è, infatti, in grado di individuare quelle che risultano più idonee a soddisfare le esigenze del compratore. Una prima valutazione che può offrire il professionista è di tipo urbanistico: riguarda la zona in cui è inserito l'immobile, le sua potenzialità e gli sviluppi attesi, fondamentali ai fini di una futura rivalutazione o svalutazione dell'immobile. Nel caso dell'acquisto di immobile esistente, l'esperienza del professionista consente sia di saper individuare le effettive potenzialità di un'immobile da ristrutturare, sia di smascherare intrinseci difetti che potrebbero in seguito penalizzare notevolmente l'acquirente. Gli immobili, inoltre, devono rispondere ad una serie di normative tecniche che, nella maggioranza dei casi, vengono ignorate in fase di trattativa e di acquisto. Il professionista potrà, quindi, effettuare tutte le verifiche sull'immobile già prima dell'offerta, portando il cliente alle fasi di trattativa con la piena consapevolezza del reale valore - oggettivo e soggettivo - di ciò che sta acquistando. Questo volume guida il progettista nelle varie fasi di consulenza all'acquirente, dall'individuazione dell'immobile più idoneo fino alla stipula del rogito.

Qualsiasi stima deve affrontare la legge della domanda e dell'offerta ed il valore è affidabile se fa riferimento a un prezzo effettivamente pagato. Il libro offre una visione dei vari aspetti tecnici, fiscali, commerciali e legislativi, che concorrono nelle operazioni di valutazione immobiliare. L'analisi e l'integrazione di temi relativi a competenze specialistiche diverse, sono esaminate in un contesto valido sia per gli operatori professionali che per il pubblico. Questa dodicesima edizione è aggiornata con le normative in materia catastale, le modifiche fiscali per i trasferimenti immobiliari, le disposizioni su risparmio energetico (in vigore dal 1 aprile 2011), antisismiche, sicurezza degli impianti, valutazione delle prestazioni dell' edificio, certificazione acustica, tecnica delle costruzioni, verticalizzazioni, beni del paesaggio ed altro. Presenta le novità sui fondi immobiliari e sulla professione di mediatore, nonché le prospettive del mercato immobiliare con tabelle di riferimento 2011.

Il presente volume è stato elaborato per essere un manuale pratico per i tecnici appassionati del ramo, che possono trarre un valido aiuto da queste pagine. La stima immobiliare è una questione di coerenza e trasparenza e rifiuta, in modo assoluto, il riferimento a fatti e dati che non sono né riscontrabili né dimostrabili. Sia che si tratti di una consulenza richiesta dal giudice, che di un incarico privato, il tecnico valutatore deve affrontare il problema estimativo con molta oculatezza e saggezza, per evitare di fornire dati lontani dalla realtà. Il fatto stesso che non sempre al valutatore viene richiesta la stima di un valore ma che, molto più spesso, la stima richiesta riguarda un contraddittorio, fa si che sia necessario spiegare e documentare, nella forma più convincente possibile, il risultato della valutazione. I casi di stima riportati riguardano una vasta casistica di problematiche valutative che, se ben interpretati, possono rappresentare uno strumento pratico sia per la risoluzione di vari quesiti estimali che il professionista può concretamente dover affrontare nella sua attività professionale sia per acquisire una mentalità valutativa di carattere pratico, elastica, chiara e coerente nello stesso tempo.

Lo sviluppo delle capacità gestionali di una organizzazione nell'ambito immobiliare si realizza attraverso un processo che richiede l'adozione di metodiche, servizi e strumentazioni tecnologiche adeguate. Alla base troviamo i servizi di consulenza, indispensabili per la conoscenza del patrimonio immobiliare e dei trend di mercato. Il libro riporta una rappresentativa testimonianza dell'evoluzione del mercato immobiliare in corso nel nostro Paese e delle migliori prassi attuate a supporto dei processi valutativi e gestionali. Sono illustrati esempi pratici di valutazione immobiliare e prassi metodologiche attuabili nello svolgimento di complesse operazioni di valorizzazione e sviluppo immobiliare. Gli esempi riportati sono tratti da esperienze concrete svolte da stimati professionisti del settore che, dopo aver frequentato il Master del Politecnico di Milano "REM-Real Estate Management", fanno oggi parte di importanti e rappresentative aziende operanti sia nel nostro Paese che a livello internazionale. Le metodologie alla base dei contributi sono desunte dalle più avanzate esperienze compiute a livello internazionale e soprattutto nel mondo anglosassone e dai codici di riferimento della RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Al termine di un intervento valutativo, il perito redige e sottoscrive una relazione di perizia con la quale trasmette al committente i risultati delle proprie indagini. Una qualificata relazione deve possedere chiarezza espositiva, indicare i beni inclusi ed esclusi, definire i limiti d'indagine, presentare motivate conclusioni di valore. Inoltre, per il principio dell'indipendenza di giudizio, nella relazione devono evidenziarsi gli eventuali fenomeni positivi/negativi che influenzano la proprietà stimata. Si richiede quindi che la relazione di perizia risulti esaustiva anche nei confronti dei terzi interessati. Il volume offre un percorso di costruzione della perizia immobiliare, che risponde alle esigenze descritte. Vengono, infatti, illustrate le modalità di redazione della perizia, vengono date le definizioni tipologiche e metodologiche, sono trattati le verifiche e gli elementi che influiscono sul valore e gli aspetti complementari. Il tutto elaborato sulla base delle esperienze professionali maturate all.interno del Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Milano e della FIMAA Milano.