Libri di Oliviero Tronconi

Questo volume ha l’obiettivo di illustrare il rapporto tra imprese e patrimonio immobiliare, inteso come vera e propria infrastruttura produttiva. Il testo offre una visione sistemica delle problematiche immobiliari e approfondisce, attraverso specifici casi, le modalità di intervento necessarie per accompagnare il lavoro “agile” e le esperienze di valorizzazione di edifici terziari, condotte da importanti multinazionali.

Il testo vuole illustrare sinteticamente che cosa sia il Facility Management e analizzare i nodi problematici e gli strumenti che caratterizzano questa attività. Vengono descritti in modo semplice, ma analitico, i problemi che occorre affrontare e superare per applicare il Facility Management alle imprese o, meglio, agli immobili che queste utilizzano per svolgere la propria attività. Il volume definisce inoltre le modalità e gli strumenti per progettare, misurare e controllare sistematicamente e con continuità i servizi di Facility Management; un contributo più operativo è costituito dal capitolo dedicato agli aspetti tecnici utili a definire e progettare le performance di ogni servizio (i Service Level Agrement – SLA) e, successivamente, a controllare la loro corretta esposizione (i Key Performance Indicator-KPI). In un contesto, come quello attuale, in cui la possibilità di avere e di gestire informazioni definisce le nuove gerarchie di potere, di ricchezza e di libertà – determinando importanti trasformazioni in termini di impatto sul territorio e localizzazione delle unità produttive – il Facility Management può offrire un contributo decisivo nella gestione e nel controllo dell’informazione, dei suoi linguaggi e delle sue procedure.

Questo libro è dedicato ad un particolare processo strategico gestionale innovativo: quello della valorizzazione immobiliare. Il perché di questa scelta è presto detto: sono ormai state realizzate in questo ambito da Generali Real Estate Italia diverse esperienze che hanno permesso la precisazione e modellizzazione del processo, esperienze che possono “fare scuola”, ovvero costituire un esempio di riferimento per tutta la community del Real Estate. Sicuramente altri operatori hanno compiuto esperienze positive nell’organizzazione di processi di valorizzazione, ma non sono a conoscenza di esperienze sistematiche che siano state strutturate in un “modello gestionale” efficace come quello di Generali Real Estate Italia.

Viaggiare e conoscere sono due termini legati indissolubilmente nella mente di ognuno di noi. Recarsi in luoghi diversi da quelli che ci sono abituali determina inevitabilmente un apprendimento che può essere più o meno grande in rap- porto al nostro atteggiamento, ovvero al nostro interesse disponibilità a conoscere. Viaggiare per conoscere è un’attività molto piacevole, anche se a volte faticosa, che per un giovane, ma anche per i meno giovani come me, costituisce una tappa importante del proprio processo di crescita e di comprensione del mondo che ci circonda. Vedere dal vivo e “toccare con mano” trasmette una dimensione della realtà incomparabilmente più ricca e soprattutto vera rispetto alle immagini pur belle di un libro o di un reportage televisivo. Questo libro raccoglie una parte delle note e delle fotografie di alcuni viaggi, per ciò stesso non ha una connotazione di ricerca scientifica, ma invece un carattere di leggero e piacevole divertissement. È quasi automatico per chi svolge un lavoro intellettuale amato e gratificante come il mio dedicare la propria attenzione alla conoscenza dei luoghi visitati ed in particolare ad alcuni elementi curiosi e affascinanti dell’architettura. In tal modo il viaggio, in luoghi sconosciuti, ma anche noti, si arricchisce e diventa motivo di sempre nuove stimolanti scoperte.

In un mercato nuovo e in fase di uscita da una crisi profonda, selezionare il proprio fornitore di servizi di Property Management non è facile e, come dimostrano alcune esperienze, può riservare alcune sorprese. La gamma di servizi operabili da una organizzazione di Property Management è molto ampia e ogni singolo servizio si articola su una scala qualitativamente assai diversificata. Ad esempio, l'attività basilare di gestione del contratto di locazione può essere interpretata meccanicamente come semplice gestione dello scadenziario contrattuale oppure, ed è cosa qualitativamente ben diversa, può svilupparsi nella capacità di gestire i rapporti con il cliente (locatario), conoscerne le problematiche ed esigenze immobiliari in termini di spazi di lavoro (esigenze di aumento o di diminuzione degli spazi), di nuove sedi, di trasformazione piccola o grande del layout dell'ufficio/i locato/i, ecc. Questo libro si propone come una guida per i professionisti del settore e fornisce diversi esempi concreti, che consentono di valutare e inquadrare le differenti problematiche senza perdere di vista il contesto reale in cui si è chiamati a operare.

Il valore aggiunto del Facility Management consiste in una nuova dimensione e importanza dell'organizzazione: quella del fornitore che si affianca all'azienda/cliente per supportarla e risolvere qualsiasi problema inerente ai suoi diversi servizi/bisogni. Questo valore deriva da una maggior capacità di coordinamento e gestione del fornitore/partner e da una più elevata motivazione e qualità professionale delle risorse impiegate. Ma il contributo più significativo risiede della capacità di incrementare la qualità delle informazioni e, quindi, la conoscenza sui processi attuati e sui risultati raggiunti. Il Facility Management è, nella sua accezione più evoluta, il passaggio dal "fare artigianale" alla "gestione delle informazioni che sono causa ed effetto del fare". Una gestione sistematica che deve originare un più alto livello di conoscenza dei processi e che costituisce l'essenza, il nucleo fondamentale del Facility Management. Nella chiave di lettura proposta dal volume, il Facility Management è un'attività complessa che deve essere sapientemente gestita all'interno della struttura organizzativa che intende avvalersi di questo modello di gestione dei servizi e che non può prescindere dalla qualità delle risorse coinvolte.

Per realizzare una gestione attiva di un patrimonio immobiliare, occorre rimuovere l'ostacolo principale: la bassa, in alcuni casi, bassissima redditività. Si parla di patrimoni del valore di centinaia di milioni di euro che, in buona parte dei casi, rendono al massimo l'1 o il 2% all'anno al lordo delle spese e delle tasse e senza tener conto dei costi della struttura destinata alla gestione, ovvero gli stipendi del personale incaricato della gestione e le connesse spese di funzionamento e generali. Aumentare la redditività di un patrimonio non è però impresa, né facile, né breve; richiede molta professionalità e l'elaborazione di un piano di attività organizzato per fasi successive. Il libro, nella prima parte, entra dettagliatamente nel merito delle attività necessarie per avviare e condurre positivamente il processo di valorizzazione di un patrimonio immobiliare pubblico. Nella seconda parte del testo sono illustrati gli esempi più significativi, fino ad ora realizzati in Italia, di valorizzazione di edifici/patrimoni immobiliari pubblici.

Questo libro è il frutto della seconda fase della ricerca condotta dal Laboratorio Gesti.Tec del Politecnico di Milano in partnership con SIGEST. L'obiettivo della ricerca è quello, partendo dalle origini delle moderne forme dell'abitare così come sono state interpretate dai precursori e maestri dell'architettura, di esplorare le nuove e più significative tendenze ed esperienze che emergono in un contesto socio-economico in forte evoluzione. La grande Rivoluzione Industriale iniziata in Inghilterra alla metà dell'800, la scoperta dell'elettricità e la diffusione, avvenuta a partire dalla fine del XXI secolo, delle tecnologie Information Communication Technology (ICT) e tutte le conseguenti applicazioni, sono in buona parte all'origine delle nuove forme che caratterizzano il modello di abitazione e di vita del mondo occidentale. Il libro approfondisce con una visione interdisciplinare i principali fenomeni sociali, economici e tecnologici prodromici di queste trasformazioni, analizzando le esperienze più significative di alcuni protagonisti delle moderne forme e tendenze dell'abitare.

Il volume frutto di una lunga ricerca sul campo (oltre 10.000 fotografie scattate e 900 sul campo disegni-schizzi di particolari costruttivi eseguiti dal vivo) illustra le caratteristiche dell'architettura montana dell'arco alpino. Nella prima parte sono analizzate le caratteristiche dell'architettura montana, i suoi valori espressivi e ambientali, nonché i processi storici che ne sono all'origine. Nella seconda parte è invece condotta un'approfondita analisi sui materiali e sulle soluzioni tecnologiche e costruttive che sono alla base di questi particolari manufatti architettonici che, seppur in maniera sempre decrescente, connotano e sono elemento costitutivo del paesaggio montano. Questa edizione, rivista e corretta, è realizzata nel formato paperback per favorirne la diffusione nel mercato universitario delle Facoltà di Architettura e Ingegneria e raggiungere un più vasto pubblico, anche non professionale, di appassionati della montagna e curiosi.

Con i piedi ben saldi sulle possibilità e potenzialità offerte dalla rivoluzione tecnologica e con la mente proiettata alla modernità, attraverso un uso sapiente di materiali tradizionali ed innovativi, i grandi maestri dell'architettura nel passaggio tra '800 e '900 ridisegnano lo spazio domestico della contemporaneità. Il libro ha le proprie radici nei presupposti sinteticamente delineati. Un libro che affronta con un approccio interdisciplinare il tema dell'evoluzione dello spazio dell'abitare in tutte le sue articolate chiavi di lettura. Nuove richieste, non ancora sufficientemente esplorate, emergono dalla società mentre cambiano i protagonisti dell'offerta di abitazioni e muta, divenendo più complesso, il processo ideativo e realizzativo di questo tipo di prodotto.

Le continue intrusioni nelle abitazioni e i frequenti incidenti domestici pongono spesso il tema della sicurezza in casa al centro dell'attenzione. Tuttavia, soltanto una famiglia su quattro ha installato un sistema antintrusione in casa e nella stragrande maggioranza dei casi ciò accade soltanto dopo aver subìto i danni di un'effrazione. Ancora minori, poi, risultano le installazioni destinate a preservare l'incolumità dei propri cari, quella propria e dei propri beni, da fughe di gas, esplosioni, folgorazioni, incendi, allagamenti. Eppure la tecnologia, oggi, può rappresentare un'efficace e valida contromisura. Le soluzioni elettroniche, accanto a difese fisiche ben concepite e installate, rappresentano senz'altro un mezzo molto potente, ormai ampiamente disponibile e affidabile, per far fronte al problema della sicurezza domestica. Queste difese elettroniche potrebbero condurre a implementazioni tecnologiche "intelligenti" e dare finalmente avvio al mercato italiano della domotica. Proprio questi sono i temi sui quali si concentra il volume, cercando di fornire al lettore, da una parte, le indicazioni progettuali e tecniche utili a mettere in sicurezza la propria casa nonché a chiarire il funzionamento dei sistemi elettronici e, dall'altra, alcune riflessioni in merito ai possibili sviluppi dell'automazione domestica, con particolare riferimento all'offerta di servizi evoluti di sicurezza e domotica per la residenza.

Lo sviluppo delle capacità gestionali di una organizzazione nell'ambito immobiliare si realizza attraverso un processo che richiede l'adozione di metodiche, servizi e strumentazioni tecnologiche adeguate. Alla base troviamo i servizi di consulenza, indispensabili per la conoscenza del patrimonio immobiliare e dei trend di mercato. Il libro riporta una rappresentativa testimonianza dell'evoluzione del mercato immobiliare in corso nel nostro Paese e delle migliori prassi attuate a supporto dei processi valutativi e gestionali. Sono illustrati esempi pratici di valutazione immobiliare e prassi metodologiche attuabili nello svolgimento di complesse operazioni di valorizzazione e sviluppo immobiliare. Gli esempi riportati sono tratti da esperienze concrete svolte da stimati professionisti del settore che, dopo aver frequentato il Master del Politecnico di Milano "REM-Real Estate Management", fanno oggi parte di importanti e rappresentative aziende operanti sia nel nostro Paese che a livello internazionale. Le metodologie alla base dei contributi sono desunte dalle più avanzate esperienze compiute a livello internazionale e soprattutto nel mondo anglosassone e dai codici di riferimento della RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).