Libri di Andrea Ciaramella

Questo volume ha l’obiettivo di illustrare il rapporto tra imprese e patrimonio immobiliare, inteso come vera e propria infrastruttura produttiva. Il testo offre una visione sistemica delle problematiche immobiliari e approfondisce, attraverso specifici casi, le modalità di intervento necessarie per accompagnare il lavoro “agile” e le esperienze di valorizzazione di edifici terziari, condotte da importanti multinazionali.

Il testo vuole illustrare sinteticamente che cosa sia il Facility Management e analizzare i nodi problematici e gli strumenti che caratterizzano questa attività. Vengono descritti in modo semplice, ma analitico, i problemi che occorre affrontare e superare per applicare il Facility Management alle imprese o, meglio, agli immobili che queste utilizzano per svolgere la propria attività. Il volume definisce inoltre le modalità e gli strumenti per progettare, misurare e controllare sistematicamente e con continuità i servizi di Facility Management; un contributo più operativo è costituito dal capitolo dedicato agli aspetti tecnici utili a definire e progettare le performance di ogni servizio (i Service Level Agrement – SLA) e, successivamente, a controllare la loro corretta esposizione (i Key Performance Indicator-KPI). In un contesto, come quello attuale, in cui la possibilità di avere e di gestire informazioni definisce le nuove gerarchie di potere, di ricchezza e di libertà – determinando importanti trasformazioni in termini di impatto sul territorio e localizzazione delle unità produttive – il Facility Management può offrire un contributo decisivo nella gestione e nel controllo dell’informazione, dei suoi linguaggi e delle sue procedure.

La storia dei progetti di sviluppo immobiliare è fatta di risultati straordinari, a volte irripetibili, e di clamorosi insuccessi. Quali sono i passi da seguire per raggiungere i primi ed evitare i secondi? Perché alcuni progetti, nonostante le premesse teoriche favorevoli, sono naufragati? Come individuare correttamente i fattori critici e operare con successo in un mercato sempre più competitivo e imprevedibile? In che modo è possibile promuovere l’innovazione nel settore immobiliare, tradizionalmente conservatore, e generare benefici tangibili per tutti i portatori di interesse? Il testo intende rispondere a queste e ad altre domande, cercando di evidenziare i passaggi logici, le strategie e le azioni che devono essere messe in atto per minimizzare i rischi e massimizzare il valore nelle operazioni di sviluppo, evidenziando anche l’importanza della consapevolezza e della visione strategica sul lungo termine di chi interviene sul territorio. In particolare, il contributo degli autori è orientato a inquadrare il prodotto edilizio/immobiliare come un prodotto industriale che, come altri, richiede fasi di lavoro e azioni che possono rivelarsi decisive: l’osservazione delle tendenze globali che possono determinare impatti sui mercati; lo studio attento del contesto economico-sociale e ambientale di riferimento; la definizione di value proposition uniche e personalizzate; una corretta strategia di comunicazione e, soprattutto, la capacità di gestire il processo secondo le logiche del project management. Il volume, che si fonda su numerose esperienze dirette, si propone di definire delle linee-guida, sottolineando non solo come i fattori “soft” contribuiscano ad attivare traiettorie virtuose nei processi di sviluppo ma anche come sia cruciale un approccio integrato e multidisciplinare: le tecnologie e gli strumenti sono efficaci solo se guidati da una visione e da obiettivi chiaramente definiti.

La quantità di informazioni e di dati elaborati ogni giorno cresce esponenzialmente e la capacità di utilizzarli in maniera appropriata costituisce un vantaggio competitivo per molte organizzazioni. Offrendo una prospettiva inusuale sulle conseguenze della rivoluzione digitale, questo testo si concentra sui luoghi in cui queste informazioni vengono conservate, protette e governate, cercando di mettere in relazione le prestazioni informatiche e le prestazioni degli edifici che ne garantiscono la funzionalità. L’evoluzione del mondo ICT ha infatti modificato i metodi di pianificazione e gestione di queste strutture, la cui richiesta crescente orienta gli operatori specializzati a sviluppare nuovi impianti o convertire/rifunzionalizzare quelli esistenti. Il testo rivolge particolare attenzione alle caratteristiche dei Data Center, vere e proprie “fabbriche silenziose”, analizzando la loro capacità di rispondere a requisiti prestazionali complessivi che devono considerarne l’intero ciclo di vita. Ogni capitolo corrisponde a differenti chiavi di lettura: scenari e tendenze globali; tipologia e classificazione dei Data Center; considerazioni sulla localizzazione; caratteristiche degli edifici e prestazioni degli impianti. Il confronto con gli operatori e i colloqui con i progettisti specializzati si uniscono allo studio della letteratura di riferimento per proporre un testo aggiornato e utile a tutti coloro che progettano, studiano e operano, anche con diverse funzioni, in questo ambito.

Facendo seguito alla pubblicazione "Cluster in progress", i contributi raccolti in questo volume rappresentano un ulteriore momento di scambio e dibattito critico all’interno dell’area della tecnologia, con una prospettiva allargata in termini multidisciplinari. Se infatti il primo libro costituisce un importante e significativo bilancio dell’attività svolta dai cluster – il modello aggregativo a rete per la ricerca nell’ambito della Società Italiana della Tecnologia dell’Architettura SITdA – questa pubblicazione è orientata verso nuove sinergie, interrelazioni e confronti non solo all’interno del mondo accademico ma anche e soprattutto nella società, in termini fattivi e di impegno intellettuale e civile. Il volume si articola in quattro ambiti tematici che ambiscono a esplorare le potenziali interrelazioni che la rete SITdA, attraverso collaborazioni interdisciplinari, può intraprendere con la pubblica amministrazione e il mondo della produzione, a una scala sia nazionale che internazionale, anche con uno sguardo alle possibili ricadute nell’ambito della didattica. Nuove prospettive di ricerca a partire dall’evidenziazione di condizioni di contesto, nuovi modelli e approcci, nuove partnership e contatti sono i risultati che si intende sollecitare e promuovere all’interno e al di fuori della rete SITdA, per svilupparne l’azione e l’efficacia in termini operativi e culturali.

Il capitale è come l'energia: un valore dormiente. Per dar vita a questo valore occorre organizzare un processo capace di convertire un potenziale economico, non esplicitato, in una forma utilizzabile per la promozione di un'attività produttiva addizionale. In ambito immobiliare si tratta di investire nella fase conoscitiva del bene e di concentrare l'attenzione sulle informazioni che, nel loro insieme, configurano le potenzialità di valorizzazione. La qualità di queste informazioni e la rappresentazione formale dei beni sono alla base del processo di due diligence immobiliare – processo che oggi più che mai si confronta con lo scenario internazionale, assumendo un ruolo strategico nella capacità di attrarre investimenti esteri e nella competitività del mercato immobiliare italiano. La due diligence immobiliare è in effetti un'attività complessa, che richiede un approccio multidisciplinare, ovvero contributi di professionisti specializzati, spesso organizzati in team compositi. L'obiettivo di questo volume è restituire un quadro tecnico-informativo quanto più esaustivo possibile, per accompagnare il processo di definizione del valore del bene, e dunque per facilitare lo svolgersi della negoziazione e limitare al massimo il rischio d'investimento immobiliare, individuando i punti di forza e di debolezza di un edificio o di un patrimonio oggetto di una possibile transazione. La due diligence consente anche di garantire una corretta gestione del patrimonio immobiliare, permettendo la puntuale individuazione degli accantonamenti necessari per eseguire i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi e le relative azioni e procedure. Il testo affronta e descrive le attività che caratterizzano il processo conoscitivo, che è alla base di qualunque strategia immobiliare, focalizzando l'attenzione sulle best practice della due diligence tecnica, sulla due diligence ambientale e, in maniera particolarmente approfondita, sulla due diligence immobiliare legale e fiscale.

L’attenzione verso la gestione degli immobili utilizzati strumentalmente dalle aziende è cresciuta molto negli ultimi anni, per diversi motivi. Il primo è connesso alla possibilità di incidere sul piano dei costi: in molti casi il costo del patrimonio immobiliare strumentale nelle aziende è secondo solo a quello del personale; le possibilità di ridurre o contenere la spesa corrente è un aspetto rilevante, specialmente in una fase storica in cui, per molti settori, l’incremento dei ricavi appare un obiettivo difficilmente raggiungibile. Un altro motivo risiede nella consapevolezza che la componente immobiliare costituisca un fattore in grado di dare vantaggio competitivo; una corretta strategia (scelta localizzativa, flessibilità degli spazi, efficienza, supporto alla relazione tra dipartimenti/funzioni) consente di rispondere in maniera efficace alla moderna necessità di gestione del cambiamento. Per molti osservatori il “corporate real estate” ha subito una trasformazione simile a quella che ha visto protagonista il mondo dell’information technology; nuovi strumenti e modelli di gestione sono in grado di incidere sulle attività “core” delle aziende, contribuendo al benessere delle persone e, di conseguenza, alla loro produttività. Il testo ha l’obiettivo di inquadrare il tema del “corporate real estate” illustrandone i diversi punti di vista e fornendo indicazioni metodologiche utili a un approccio consapevole e strutturato, anche con il supporto di casi studio.

Il valore aggiunto del Facility Management consiste in una nuova dimensione e importanza dell'organizzazione: quella del fornitore che si affianca all'azienda/cliente per supportarla e risolvere qualsiasi problema inerente ai suoi diversi servizi/bisogni. Questo valore deriva da una maggior capacità di coordinamento e gestione del fornitore/partner e da una più elevata motivazione e qualità professionale delle risorse impiegate. Ma il contributo più significativo risiede della capacità di incrementare la qualità delle informazioni e, quindi, la conoscenza sui processi attuati e sui risultati raggiunti. Il Facility Management è, nella sua accezione più evoluta, il passaggio dal "fare artigianale" alla "gestione delle informazioni che sono causa ed effetto del fare". Una gestione sistematica che deve originare un più alto livello di conoscenza dei processi e che costituisce l'essenza, il nucleo fondamentale del Facility Management. Nella chiave di lettura proposta dal volume, il Facility Management è un'attività complessa che deve essere sapientemente gestita all'interno della struttura organizzativa che intende avvalersi di questo modello di gestione dei servizi e che non può prescindere dalla qualità delle risorse coinvolte.

"Learning city, learning town, learning community e learning region" sono alcuni dei termini oggi utilizzati per descrivere un fenomeno che contraddistingue molte delle più importanti città del mondo occidentale e che traduce la consapevolezza che il nostro futuro dipenda sempre più dallo sviluppo del capitale umano e sociale disponibile. La possibilità di attrarre e formare questo tipo di risorsa si gioca molto sulla capacità di costruire quelle che vengono chiamate "comunità dell'apprendimento": società, adeguatamente attrezzate ed organizzate per autodeterminare il proprio sviluppo. Formare individui capaci di convivere in un mondo che ha sempre più bisogno di relazioni umane e conoscenze, richiede precondizioni che, per essere garantite, impongono la messa a disposizione di specifiche attrezzature ed infrastrutture. In questo contesto, svolgono un ruolo prioritario quelle che favoriscono l'accesso alla formazione universitaria e creano le migliori condizioni per incentivarne lo sviluppo. Esse non riguardano solamente il sistema dell'apprendimento, ma anche tutto quanto che lo sostiene, supporta ed incentiva. Diventa quindi indispensabile investire in quelle facilities a servizio delle comunità del sapere che permettono di supportare e favorire l'accesso all'istruzione di più alto livello. Tra queste, le residenze universitarie per studenti fuori sede rappresentano una attrezzatura in grado di unire società, cultura e servizi.

L'ufficio contemporaneo costituisce un terreno in cui le diverse componenti del progetto dialogano sempre più spesso con altri ambiti disciplinari e si devono confrontare con funzioni aziendali che presidiano ricerca e sviluppo, risorse umane, sicurezza. La crescente attenzione ai costi di gestione e di utilizzo degli edifici comporta un approccio al progetto sempre più guidato da precisi standard prestazionali, nel quale cresce l'intensità di collaborazione tra sistemi di competenze diversi. In sostanza possiamo affermare che gli edifici terziari costituiscono vere e proprie infrastrutture produttive e come tali devono essere affrontati e gestiti. Questo testo cerca di rappresentare le tendenze che caratterizzano la progettazione dello spazio dedicato all'ufficio, mettendo in relazione la fase di progetto con quella di programmazione e gestione, attraverso l'illustrazione di alcune delle più diffuse prassi internazionali, riportando gli esiti di alcune recenti ricerche in tema di privacy e condivisione degli spazi e attraverso specifici casi di studio relativi a recenti realizzazioni.

Il testo, risultato dell'attività di ricerca e collaborazione tra Assolombarda (Settore Territorio) e il Laboratorio GestiTec del Dipartimento BEST del Politecnico di Milano, illustra gli aspetti più importanti dell'attività d'impresa, relativamente alle questioni localizzative, più in generale, alle peculiarità richieste agli edifici funzionali: la tendenza alla razionalizzazione degli spazi; la necessità di presidiare efficacemente i costi di gestione; la diffusione di un modello insediativo a "campus", anche in relazione alla crescente domanda di servizi integrati; la crescente labilità tra attività produttive e terziarie, in particolare per i settori ad alto valore aggiunto e la conseguente necessità di spazi/contenitori adeguati; la consapevolezza relativa all'importanza della prossimità tra attività complementari e sinergiche, utile a "fare sistema"; infine la presenza, in molti dei casi presi in esame, di operatori professionali che curano il processo di progetto, sviluppo e costruzione, in nome e per conto di committenti per i quali diventa sempre più importante assumere un ruolo di regia "attiva". Il volume si rivolge quindi a coloro che, in qualità di imprenditori, manager o consulenti, abbiano la necessità e/o la responsabilità di gestire efficacemente il patrimonio immobiliare aziendale.