Giuffrè: Il nuovo condominio

Il condominio negli edifici è un fenomeno complesso che può essere analizzato secondo molteplici prospettive: si pensi agli aspetti architettonici e urbanistici, a quelli tecnologici, alle dinamiche sociali e interpersonali. Nel diritto, il condominio è soprattutto un insieme di "regole" destinate a disciplinare le situazioni e i rapporti propri della fattispecie prevista dagli artt. 1117-1139 c.c. Secondo la disciplina oggi vigente, ampiamente riformata dalla legge n.220/2012, tali regole convergono tutte verso la gestione dell'edificio, nel tentativo di renderla facilmente attuabile, anche a fronte delle innumerevoli questioni pratiche che certamente costituiscono un serio banco di prova per qualsiasi interpretazione giuridica. In quest'ottica l'attività di redazione degli atti rappresenta, al contempo, l'esplicazione concreta dell'amministrazione dello stabile, l'applicazione effettiva delle regole previste dal codice, ed anche la possibilità di crearne di nuove, funzionali alla risoluzione delle problematiche di gestione. Il volume affronta la disciplina sul condominio, ponendo tale articolato "sistema" di norme in rapporto con gli "atti" di gestione la cui redazione si rivela con un file rouge che lega ed interseca tutta la disciplina condominiale e fornisce la "guida per orientarci nell'intricato universo delle situazioni e dei rapporti tra i condomini.

Il volume offre un'elaborazione unitaria delle attuali tematiche relative al "nuovo condominio", così come riformato dalla legge n. 220/2012 e come ridisegnato dalla giurisprudenza che è intervenuta in materia. L'opera esamina, in tutte le loro sfaccettature, le parti comuni ed esclusive dell'edificio in condominio. Si passano in rassegna i singoli beni, servizi, impianti in proprietà comune, l'eventuale "titolo contrario" che comporta l'esclusione dal regime di comproprietà e approfondire le peculiari fattispecie del condominio minimo, del condominio parziale e del supercondominio. Successivamente si affrontano le problematiche, e le connesse interferenze, riguardanti l'uso delle cose comuni e l'utilizzo degli appartamenti di proprietà esclusiva - anche sul versante della sopraelevazione - alla luce delle nuove tecnologie e al fine di rispondere alle odierne esigenze degli abitanti dello stabile. Conclude l'opera la trattazione dello scioglimento del condominio, con tutte le necessarie implicazioni (sostanziali e processuali), ed il perimento dell'edificio, argomento poco esplorato ma, purtroppo, di drammatica attualità. Il volume analizza le principali "criticità" applicative della novella - peraltro, di recente modificata dal D.L. c.d. Destinazione Italia (conv. in l. n. 9/2014) ed oggetto delle prime pronunce dei giudici di merito - suggerendo, mediante esemplificazioni concrete, soluzioni spendibili nell'esercizio aggiornato della professione.

L'opera analizza il contenzioso condominiale in tutte le sue sfaccettature. Delineata compiutamente, infatti, la competenza a decidere le cause condominiali, si esamina il giudizio di impugnazione della delibera assembleare, il più frequente dal punto divista statistico, ed il ricorso avverso i provvedimenti dell'amministratore, meno utilizzato nella prassi, approfondendo, altresì, le conseguenze giuridiche connesse al dissenso rispetto alle liti. Si affrontano poi le questioni concernenti la legittimazione processuale (attiva e passiva) dell'amministratore, le facoltà processuali spettanti al singolo condomino e le ipotesi di litisconsorzio necessario di tutti i partecipanti, cogliendo l'occasione per studiare le interferenze con il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo azionato per la riscossione dei contributi condominiali. Vengono infine approfonditi, rispettivamente, il procedimento di mediazione, che presenta rilevanti peculiarità se "calato" nella realtà condominiale, ed i procedimenti di volontaria giurisdizione, che consentono di risolvere, nell'agile sede camerale, qualche impasse gestionale. Il volume affronta le principali "criticità" applicative della novella 2012 peraltro, modificata dal D.L. c.d. Destinazione Italia (conv. in l. n. 9/2014) ed oggetto delle prime pronunce dei giudici di merito suggerendo, mediante esemplificazioni concrete, soluzioni immediatamente spendibili nell'esercizio della professione.

Il volume ha l'obiettivo di offrire, agli operatori del settore ed ai cultori della disciplina, un'elaborazione unitaria delle attuali tematiche relative al "nuovo condominio", così come notevolmente modificato dalla l. n. 220/2012. In particolare, l'opera è volta ad analizzare le materie della contabilità, del fisco e del lavoro "calate" nella realtà condominiale, ove una scarna letteratura specialistica non aiuta coloro che gestiscono il patrimonio immobiliare ad applicare correttamente la normativa, né tantomeno i giudici a regolamentare una serie così vasta di situazioni concrete. Inizialmente, quindi, si affronta il delicato incombente del passaggio delle consegne, si passano in rassegna i principi ed i criteri contabili, i libri contabili attualmente imposti (a livello di cura e aggiornamento) dalla Riforma, e si agevola (in termini di attendibilità e verificabilità) la redazione del rendiconto di esercizio. Vengono poi approfonditi tutti gli adempimenti fiscali cui è tenuto l'amministratore in favore del condominio, delineate le possibili agevolazioni fiscali di cui può beneficiare lo stesso condominio ed indagati i diversi regimi contabili, fiscali e previdenziali in capo alla persona (fisica o giuridica) nominata amministratore. Infine si esaminano il servizio di portierato e le problematiche connesse, i dipendenti da proprietari di fabbricati e le figure similari, nonché gli obblighi e le responsabilità dell'amministratore nell'àmbito lavoristico.

Il volume ha l'obiettivo di offrire, agli operatori del settore ed ai cultori della disciplina, un'elaborazione unitaria delle attuali tematiche relative al "nuovo condominio", così come riformato dalla legge n. 220/2012 e come ridisegnato dalla giurisprudenza (specie di legittimità) che, a più riprese, è intervenuta in materia. L'opera è divisa in tre parti. Nella prima, dedicata al regolamento di condominio, si analizzano le tipologie esistenti (assembleare e contrattuale) ed i variegati contenuti, passando, poi, in rassegna i limiti della potestà regolamentare e le possibili ipotesi di intervento dell'autorità giudiziaria. La seconda parte, avente ad oggetto le tabelle millesimali, una volta messe in luce le caratteristiche giuridiche e tecniche di questo peculiare "strumento" della gestione condominiale, esamina i casi di modifica e di revisione da parte dell'assemblea e del magistrato. La tematica relativa alle spese condominiali è trattata nella terza parte, dove si approfondisce il fondamento giuridico dell'obbligo di contribuzione e si espongono i vari criteri legali di ripartizione, cogliendo l'occasione per perimetrare esattamente le attribuzioni dell'assemblea al riguardo. Particolare attenzione viene rivolta al complesso rapporto che intercorre, nell'ipotesi di inadempimento delle obbligazioni condominiali, tra l'amministratore, i singoli partecipanti (morosi e in regola con i pagamenti) ei terzi creditori.

Il volume ha l'obiettivo di offrire, agli operatori del settore ed ai cultori della disciplina, un'elaborazione unitaria delle attuali tematiche relative al "nuovo condominio", così come riformato dalla legge n.220/2012 - entrata in vigore il 18 giugno 2013 - e come ridisegnato dalla giurisprudenza (di legittimità e di merito) che, a più riprese, è intervenuta in materia. L'opera è divisa in due parti. Nella prima, dedicata all'amministratore, si mettono in luce tutte le problematiche correlate alle vicende dl rapporto (nomina e revoca), si passano in rassegna i nuovi poteri e doveri, e le connesse responsabilità, e si analizzano i vari riflessi della rappresentanza sostanziale e processuale (attiva e passiva). La seconda parte, avente ad oggetto l'assemblea, approfondisce tutti gli aspetti delle fasi imprescindibili del relativo svolgimento - come la convocazione, la costituzione, la discussione, la votazione, la verbalizzazione - ed esamina le singole deliberazioni adottabili, con le maggioranze di volta in volta richieste. Il volume affronta le prime "criticità" applicative della novella peraltro, di recente modificata dal decreto-legge c.d. destinazione Italia, convertito nella legge n.9/2014 - suggerendo, mediante esemplificazioni concrete, soluzioni immediatamente spendibili nell'esercizio aggiornato della professione.