Franco Angeli: Real Estate

Questo volume ha l’obiettivo di illustrare il rapporto tra imprese e patrimonio immobiliare, inteso come vera e propria infrastruttura produttiva. Il testo offre una visione sistemica delle problematiche immobiliari e approfondisce, attraverso specifici casi, le modalità di intervento necessarie per accompagnare il lavoro “agile” e le esperienze di valorizzazione di edifici terziari, condotte da importanti multinazionali.

Il testo vuole illustrare sinteticamente che cosa sia il Facility Management e analizzare i nodi problematici e gli strumenti che caratterizzano questa attività. Vengono descritti in modo semplice, ma analitico, i problemi che occorre affrontare e superare per applicare il Facility Management alle imprese o, meglio, agli immobili che queste utilizzano per svolgere la propria attività. Il volume definisce inoltre le modalità e gli strumenti per progettare, misurare e controllare sistematicamente e con continuità i servizi di Facility Management; un contributo più operativo è costituito dal capitolo dedicato agli aspetti tecnici utili a definire e progettare le performance di ogni servizio (i Service Level Agrement – SLA) e, successivamente, a controllare la loro corretta esposizione (i Key Performance Indicator-KPI). In un contesto, come quello attuale, in cui la possibilità di avere e di gestire informazioni definisce le nuove gerarchie di potere, di ricchezza e di libertà – determinando importanti trasformazioni in termini di impatto sul territorio e localizzazione delle unità produttive – il Facility Management può offrire un contributo decisivo nella gestione e nel controllo dell’informazione, dei suoi linguaggi e delle sue procedure.

Il workplace, il luogo di lavoro, è sempre più un tema centrale per la maggior parte delle aziende e delle società: da un lato, i costi del patrimonio immobiliare strumentale e, dall’altro, la responsabilità sociale impongono un ripensamento a molte organizzazioni. In questo contesto, e contribuendo al dibattito in corso, questo testo traccia le prospettive di evoluzione del workplace e suggerisce una serie di indicatori di prestazione per guidare le fasi di progetto, gestione e utilizzo dello spazio ufficio. Particolare attenzione è riservata ai dati: se è vero infatti che, grazie a un’ampia gamma di tecnologie, la raccolta di dati oggi è sempre più agevole, resta tuttavia ancora difficile mettere a sistema numeri e valori per creare conoscenza. È ciò che intende fare questo volume, puntando l’attenzione sull’importanza di una serie di indicatori per fare uso delle informazioni disponibili in modo utile e sapiente e supportare così la creazione delle più appropriate strategie per: (a) la fase di programmazione, progettazione e organizzazione degli spazi; (b) la fase di gestione, manutenzione e aggiornamento continuo degli stessi; (c) la fase di occupazione, adattamento e fruizione di un luogo di lavoro in costante trasformazione.

La storia dei progetti di sviluppo immobiliare è fatta di risultati straordinari, a volte irripetibili, e di clamorosi insuccessi. Quali sono i passi da seguire per raggiungere i primi ed evitare i secondi? Perché alcuni progetti, nonostante le premesse teoriche favorevoli, sono naufragati? Come individuare correttamente i fattori critici e operare con successo in un mercato sempre più competitivo e imprevedibile? In che modo è possibile promuovere l’innovazione nel settore immobiliare, tradizionalmente conservatore, e generare benefici tangibili per tutti i portatori di interesse? Il testo intende rispondere a queste e ad altre domande, cercando di evidenziare i passaggi logici, le strategie e le azioni che devono essere messe in atto per minimizzare i rischi e massimizzare il valore nelle operazioni di sviluppo, evidenziando anche l’importanza della consapevolezza e della visione strategica sul lungo termine di chi interviene sul territorio. In particolare, il contributo degli autori è orientato a inquadrare il prodotto edilizio/immobiliare come un prodotto industriale che, come altri, richiede fasi di lavoro e azioni che possono rivelarsi decisive: l’osservazione delle tendenze globali che possono determinare impatti sui mercati; lo studio attento del contesto economico-sociale e ambientale di riferimento; la definizione di value proposition uniche e personalizzate; una corretta strategia di comunicazione e, soprattutto, la capacità di gestire il processo secondo le logiche del project management. Il volume, che si fonda su numerose esperienze dirette, si propone di definire delle linee-guida, sottolineando non solo come i fattori “soft” contribuiscano ad attivare traiettorie virtuose nei processi di sviluppo ma anche come sia cruciale un approccio integrato e multidisciplinare: le tecnologie e gli strumenti sono efficaci solo se guidati da una visione e da obiettivi chiaramente definiti.

La quantità di informazioni e di dati elaborati ogni giorno cresce esponenzialmente e la capacità di utilizzarli in maniera appropriata costituisce un vantaggio competitivo per molte organizzazioni. Offrendo una prospettiva inusuale sulle conseguenze della rivoluzione digitale, questo testo si concentra sui luoghi in cui queste informazioni vengono conservate, protette e governate, cercando di mettere in relazione le prestazioni informatiche e le prestazioni degli edifici che ne garantiscono la funzionalità. L’evoluzione del mondo ICT ha infatti modificato i metodi di pianificazione e gestione di queste strutture, la cui richiesta crescente orienta gli operatori specializzati a sviluppare nuovi impianti o convertire/rifunzionalizzare quelli esistenti. Il testo rivolge particolare attenzione alle caratteristiche dei Data Center, vere e proprie “fabbriche silenziose”, analizzando la loro capacità di rispondere a requisiti prestazionali complessivi che devono considerarne l’intero ciclo di vita. Ogni capitolo corrisponde a differenti chiavi di lettura: scenari e tendenze globali; tipologia e classificazione dei Data Center; considerazioni sulla localizzazione; caratteristiche degli edifici e prestazioni degli impianti. Il confronto con gli operatori e i colloqui con i progettisti specializzati si uniscono allo studio della letteratura di riferimento per proporre un testo aggiornato e utile a tutti coloro che progettano, studiano e operano, anche con diverse funzioni, in questo ambito.

Il capitale è come l'energia: un valore dormiente. Per dar vita a questo valore occorre organizzare un processo capace di convertire un potenziale economico, non esplicitato, in una forma utilizzabile per la promozione di un'attività produttiva addizionale. In ambito immobiliare si tratta di investire nella fase conoscitiva del bene e di concentrare l'attenzione sulle informazioni che, nel loro insieme, configurano le potenzialità di valorizzazione. La qualità di queste informazioni e la rappresentazione formale dei beni sono alla base del processo di due diligence immobiliare – processo che oggi più che mai si confronta con lo scenario internazionale, assumendo un ruolo strategico nella capacità di attrarre investimenti esteri e nella competitività del mercato immobiliare italiano. La due diligence immobiliare è in effetti un'attività complessa, che richiede un approccio multidisciplinare, ovvero contributi di professionisti specializzati, spesso organizzati in team compositi. L'obiettivo di questo volume è restituire un quadro tecnico-informativo quanto più esaustivo possibile, per accompagnare il processo di definizione del valore del bene, e dunque per facilitare lo svolgersi della negoziazione e limitare al massimo il rischio d'investimento immobiliare, individuando i punti di forza e di debolezza di un edificio o di un patrimonio oggetto di una possibile transazione. La due diligence consente anche di garantire una corretta gestione del patrimonio immobiliare, permettendo la puntuale individuazione degli accantonamenti necessari per eseguire i lavori derivanti dagli adeguamenti legislativi e le relative azioni e procedure. Il testo affronta e descrive le attività che caratterizzano il processo conoscitivo, che è alla base di qualunque strategia immobiliare, focalizzando l'attenzione sulle best practice della due diligence tecnica, sulla due diligence ambientale e, in maniera particolarmente approfondita, sulla due diligence immobiliare legale e fiscale.

Questo libro offre un panorama di casi, di successi e di insuccessi di imprese piccole, medie e grandi perché la forte convinzione su cui poggia è che lo studio delle decisioni prese, in diverse situazioni, dal management in campo possa significativamente migliorare la capacità di classificare e dare priorità ai problemi contingenti, individuare le soluzioni e consentire di prendere rapidamente le decisioni migliori. Le problematiche, infatti, sono spesso ricorrenti e si possono attribuire a questioni di organizzazione, di uomini, di profitto, di concorrenza. Esporre il giovane imprenditore e il manager ai fatti e ai contesti di situazioni realmente avvenute, si rivela così molto importante per la sua crescita professionale. I primi casi ad essere presentati sono quelli più recenti e riguardano giovanissime start up, grazie alle quali è stato possibile focalizzare e proporre le “buone regole” per avviare con successo una nuova impresa. Questi casi sono stati oggetto di coaching da parte del Programma Virgilio, associazione di service sociale del Rotary che svolge volontariato di manager e professionisti. Non mancano poi casi che hanno fatto la storia dell'impresa italiana e che rimandano a un'epoca di grandi scelte e grandi trasformazioni innovative in diversi settori, ad esempio quello dell'informatica. Nella parte conclusiva, infine, alcuni casi finali sono dedicati al manager, per la gestione della sua carriera.

L’attenzione verso la gestione degli immobili utilizzati strumentalmente dalle aziende è cresciuta molto negli ultimi anni, per diversi motivi. Il primo è connesso alla possibilità di incidere sul piano dei costi: in molti casi il costo del patrimonio immobiliare strumentale nelle aziende è secondo solo a quello del personale; le possibilità di ridurre o contenere la spesa corrente è un aspetto rilevante, specialmente in una fase storica in cui, per molti settori, l’incremento dei ricavi appare un obiettivo difficilmente raggiungibile. Un altro motivo risiede nella consapevolezza che la componente immobiliare costituisca un fattore in grado di dare vantaggio competitivo; una corretta strategia (scelta localizzativa, flessibilità degli spazi, efficienza, supporto alla relazione tra dipartimenti/funzioni) consente di rispondere in maniera efficace alla moderna necessità di gestione del cambiamento. Per molti osservatori il “corporate real estate” ha subito una trasformazione simile a quella che ha visto protagonista il mondo dell’information technology; nuovi strumenti e modelli di gestione sono in grado di incidere sulle attività “core” delle aziende, contribuendo al benessere delle persone e, di conseguenza, alla loro produttività. Il testo ha l’obiettivo di inquadrare il tema del “corporate real estate” illustrandone i diversi punti di vista e fornendo indicazioni metodologiche utili a un approccio consapevole e strutturato, anche con il supporto di casi studio.

In un mercato nuovo e in fase di uscita da una crisi profonda, selezionare il proprio fornitore di servizi di Property Management non è facile e, come dimostrano alcune esperienze, può riservare alcune sorprese. La gamma di servizi operabili da una organizzazione di Property Management è molto ampia e ogni singolo servizio si articola su una scala qualitativamente assai diversificata. Ad esempio, l'attività basilare di gestione del contratto di locazione può essere interpretata meccanicamente come semplice gestione dello scadenziario contrattuale oppure, ed è cosa qualitativamente ben diversa, può svilupparsi nella capacità di gestire i rapporti con il cliente (locatario), conoscerne le problematiche ed esigenze immobiliari in termini di spazi di lavoro (esigenze di aumento o di diminuzione degli spazi), di nuove sedi, di trasformazione piccola o grande del layout dell'ufficio/i locato/i, ecc. Questo libro si propone come una guida per i professionisti del settore e fornisce diversi esempi concreti, che consentono di valutare e inquadrare le differenti problematiche senza perdere di vista il contesto reale in cui si è chiamati a operare.

Lo scopo di questo libro è quello di prendere per mano il nuovo imprenditore, organizzare le conoscenze necessarie, indicare un metodo di lavoro e aiutarlo a superare la difficoltà di passare dal dire al fare. Il lettore che non abbia immediatamente la prospettiva di diventare imprenditore, ma presti la sua collaborazione di lavoro con un interesse non ristretto alle sue responsabilità, può trovare utile conoscere le logiche generali che regolano un'impresa. In principio è il cliente. Questo è il nuovo verbo e significa che l'imprenditore, affascinato dalla propria idea, dovrà capire se troverà clienti e quanti ne potrà raggiungere e soddisfare. Avviare un'impresa significa rispondere a una motivazione di realizzazione personale, a una necessità di sopravvivenza, a un'opportunità offerta dalle circostanze. In tutti i casi deve essere implicito l'obiettivo del profitto; sembra paradossale ma va ricordato. Oggi molte imprese nascono, si cimentano (e muoiono) nel settore dello sviluppo di programmi di software, applicazioni e soluzioni. In queste realtà la struttura delle fasi produttive e dei costi è particolare, per di più le regole di prospettazione economica di start-up sono poco amate e sottovalutate dal giovane settore. Ciò può pregiudicare il successo per insufficienza di analisi iniziale. Nel libro si cercherà di chiarire le differenze per poi ricondurle allo schema generale d'impresa.

Per realizzare una gestione attiva di un patrimonio immobiliare, occorre rimuovere l'ostacolo principale: la bassa, in alcuni casi, bassissima redditività. Si parla di patrimoni del valore di centinaia di milioni di euro che, in buona parte dei casi, rendono al massimo l'1 o il 2% all'anno al lordo delle spese e delle tasse e senza tener conto dei costi della struttura destinata alla gestione, ovvero gli stipendi del personale incaricato della gestione e le connesse spese di funzionamento e generali. Aumentare la redditività di un patrimonio non è però impresa, né facile, né breve; richiede molta professionalità e l'elaborazione di un piano di attività organizzato per fasi successive. Il libro, nella prima parte, entra dettagliatamente nel merito delle attività necessarie per avviare e condurre positivamente il processo di valorizzazione di un patrimonio immobiliare pubblico. Nella seconda parte del testo sono illustrati gli esempi più significativi, fino ad ora realizzati in Italia, di valorizzazione di edifici/patrimoni immobiliari pubblici.