Libri di Francesco Schena

Con la riforma organica del condominio il Legislatore ha riscritto la fisionomia della contabilità condominiale e introdotto una nuova figura professionale: il revisore della contabilità in condominio. Si tratta di un professionista a cui è possibile conferire l’incarico di verificare una o più annualità contabili del condominio. La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013 non vi fossero nemmeno regole certe in materia di contabilità condominiale. Il nuovo rendiconto condominiale guadagna una sua identità, avvicinandosi molto al bilancio societario ma conservando una sua specificità dovuta alla coerenza con le peculiarità giuridiche dell’ente condominiale. La verifica dei bilanci condominiali può operare in ambiti generali o particolari e rispondere a finalizzazioni diverse in base agli interessi del committente: dalla fondatezza alla congruità, dalla completezza alla regolarità fiscale, dalla confusione patrimoniale alla ricostruzione contabile, per arrivare fino all’accertamento di ammanchi di cassa. Un’attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall’assemblea dei condòmini. Tuttavia, sarebbe un grave errore pensare ad una funzione esclusivamente censoria del revisore dovendosi, al contrario, preferire la preminente funzione di garanzia e terzietà. Si tratta di un’attività che inizia a prendere piede tra gli addetti ai lavori e il suo impiego nei giudizi e civili e penali comincia ad essere una necessità per tutte le parti del processo. Il presente manuale è rivolto a quanti vogliono assumere questo incarico ed hanno bisogno di uno strumento che li guidi verso le corrette attività: amministratori di condominio, commercialisti, esperti contabili, revisori, esperti e periti e consulenti tecnici d’ufficio del Giudice.

Aggiornata alla Direttiva Europea 2012/27/UE, alla Legge n. 220/2012 (Nuova riforma del condominio), alla norma UNI 10200:2013 e successiva modifica dell'11 giugno 2015 e ai decreti attuativi del Ministero dello Sviluppo Economico del giugno 2015. Modulistica di riferimento ed esempi per il calcolo e la ripartizione dei consumi energetici di un fabbricato.

Con la riforma organica del condominio, il Legislatore ha introdotto una nuova figura professionale: il revisore condominiale. Si tratta di un professionista a cui è possibile conferire l'incarico di verificare una o più annualità contabili del condominio. La novità è rivoluzionaria se si pensa che fino al 17 giugno 2013 non vi erano nemmeno regole certe in materia di contabilità condominiale. La verifica dei bilanci condominiali risponde prevalentemente all'esigenza di poter accertare eventuali ammanchi dalle casse del condominio ad opera di amministratori senza scrupoli o più in generale, all'esigenza di allineamenti contabili per mancata contabilità precedente o alla necessità di verificarne la congruità e la fondatezza. Un'attività, quindi, prevalentemente tesa alla difesa dei condòmini quali utenti consumatori finali del pianeta condominio, ma anche utile nei casi di impugnazione di bilanci approvati dall'assemblea dei condòmini. Questo manuale si pone l'obiettivo di fornire agli addetti ai lavori un quadro generale sulla fiscalità e contabilità condominiale visto dal punto di vista del revisore, raccordato a tutte le peculiarità della consulenza tecnica. Il manuale è rivolto a quanti vogliono assumere questo incarico ed hanno bisogno di uno strumento che li guidi verso le corrette attività: amministratori di condominio, commercialisti, esperti contabili, revisori, esperti e periti e consulenti tecnici d'ufficio del Giudice.

La fiscalità complessiva del condominio e la sua evoluzione, la fiscalità dell'amministratore, le detrazioni fiscali in materia di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica. La nuova contabilità condominiale introdotta dal nuovo art. 1130-bis del codice civile in materia di contabilità condominiale. Per circa 70 anni, l'ordinamento è risultato privo di precise disposizioni, consentendo il proliferare dei più disparati metodi contabili a danno della trasparenza e con tutte le conseguenze in tema di impugnazione di bilanci. Fortunatamente la Legge n. 220/2012 e ss.mm. (nota come "riforma del condominio"), ha introdotto una serie di novità, cambiando radicalmente la contabilità condominiale. Tramonta, dunque, la ragioneria "fai da te" per dare spazio a un sistema simile a quello previsto per le società, conservando, tuttavia, tutte le peculiarità del caso, assai rilevanti sotto il profilo della coerenza con le norme condominiali. Dal registro dei movimenti, al conto economico, dal conto flussi, all'obbligo dello stato patrimoniale, sono richieste nuove competenza all'amministratore di condominio. La conservazione decennale dei registri e l'utilizzo obbligatorio del conto corrente bancario da parte dell'amministratore puntano, poi, ad una maggiore trasparenza.

Le novità introdotte dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, sono numerose e per molti versi di non semplice attuazione. La vita di condominio di milioni di italiani subirà cambiamenti radicali. Tra le novità di rilievo per la figura dell'amministratore l'obbligatorietà della nomina quando i condòmini sono più di otto, l'ipotesi di polizza di R.C. professionale su richiesta dell'assemblea, passaggio di consegne senza ulteriore compenso, carica annuale con rinnovo tacito, chiarezza nella presentazione del preventivo all'atto della nomina o rinnovo. Inoltre, sono previsti diversi requisiti morali pena la decadenza dall'incarico: assenza di precedenti reati contro il patrimonio, non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione e non deve risultare protestato. Possesso di requisiti professionali. Novità anche in materia di accesso agli atti, animali domestici, antenne, consiglio di condominio, contabilità, conto corrente condominiale, delega, modifica delle destinazioni d'uso delle parti comuni, distacco dall'impianto centralizzato e impianti di energia da fonti rinnovabili esclusivi. Cambieranno le regole per le innovazioni, i lavori su parti esclusive, mediazione e morosità e decreto ingiuntivo. Significative e di rilievo le novità introdotte in materia di procedure concorsuali. Questo manuale fornirà al lettore gli strumenti per comprendere la portata della riforma e a capire come cambieranno i ruoli del condomino, dell'assemblea e dell'amministratore.